因業(yè)主拒交物業(yè)費，物業(yè)公司把業(yè)主告上法庭，要求其支付拖欠的物業(yè)管理費、日常養(yǎng)護費、公用照明費、水電分?jǐn)傎M等。近日，海南省第一中級人民法院審結(jié)某雙江物業(yè)管理有限公司與吳某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，依法認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務(wù)承擔(dān)證明責(zé)任，業(yè)主對不合理的費用可以拒交。

法院查明，2015年6月5日，海南省定安縣住房保障與房產(chǎn)管理局、定安縣城市建設(shè)投資有限公司(甲方)與某雙江物業(yè)管理有限公司定安分公司(乙方)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由某雙江物業(yè)管理有限公司定安分公司為富民小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費選擇包干制方式，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：高層住宅0.8元/月/平方米。電梯房加收20元/戶/月作為電梯的日常養(yǎng)護費。業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月10號前履行交納義務(wù)，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)按每天2%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。合同期限自2015年6月15日起至2020年6月14日止，但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。

2016年2月10日，某雙江物業(yè)定安分公司進駐富民小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2020年6月服務(wù)期限屆滿物業(yè)服務(wù)合同終止。吳某于2013年4月24日與定安縣住房保障與房產(chǎn)管理局簽訂《保障性住房預(yù)售合同》購買富民小區(qū)經(jīng)濟適用房。入住后至2019年12月的物業(yè)費用吳某已向物業(yè)公司結(jié)清。后因2020年1月至2020年6月期間的費用未交納，物業(yè)公司通過郵件方式向吳某發(fā)送交費通知。

隨后，某雙江物業(yè)管理有限公司向定安縣法院起訴，請求判令被告吳某立即支付自2020年1月至2020年6月止所有拖欠的相應(yīng)物業(yè)管理費、日常養(yǎng)護費、公用照明費、水電分?jǐn)傎M，并自2020年7月1日起每天以拖欠的物業(yè)管理費和日常養(yǎng)護費的金額總和以0.2%計算滯納金直至付清為止。所欠物業(yè)管理費各項具體數(shù)額如下：被告吳某應(yīng)支付物業(yè)管理費357元、公用照明費60元、水電分?jǐn)傎M269.1元、電梯養(yǎng)護費120元，共計806元，滯納金290元，累計1096元。

定安縣法院經(jīng)審理作出判決：被告吳某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告物業(yè)有限公司支付2020年1月至2020年6月止拖欠的物業(yè)費357元、電梯服務(wù)費120元，并自2020年7月1日起以477元為基數(shù)，按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率四倍計付滯納金直至所有款項付清為止。駁回原告的其他訴訟請求。

一審宣判后，某雙江物業(yè)公司提出上訴。海南省第一中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

公用照明、水電分?jǐn)傎M缺乏依據(jù)可拒交

法官庭后表示，建設(shè)單位在業(yè)主委員會、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，該合同對業(yè)主具有約束力。根據(jù)民法典規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。本案原告某雙江物業(yè)定安分公司與定安縣住房保障與房產(chǎn)管理局、定安縣城市建設(shè)投資有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》依法成立，對原告物業(yè)公司與富民小區(qū)業(yè)主均具有約束力，各方應(yīng)遵照履行。

吳某作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時交納物業(yè)費及相關(guān)費用。原告訴請吳某交納拖欠的物業(yè)管理費357元、電梯養(yǎng)護費120元，吳某對此無異議，法院依法予以支持。但原告對公共照明費、水電分?jǐn)傎M主張缺乏事實和法律根據(jù)，被告可以拒交。根據(jù)《海南省物價局海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于清理規(guī)范電網(wǎng)和轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)收費有關(guān)事項的通知》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主單位等應(yīng)當(dāng)每月向用戶公布分?jǐn)傠娏?、電費、損耗等，不得將分?jǐn)傎M用直接加價計入用戶電費中計收。原告在一、二審中均未能提供證據(jù)證明其每月對公攤水電的數(shù)量及費用對小區(qū)業(yè)主進行了公示，也未能舉證證明2020年1月至2020年6月期間該小區(qū)每月公用水電的數(shù)量和金額，故一、二審均不支持原告關(guān)于支付公用照明費和水電分?jǐn)傎M的訴訟請求。

法官表示，物業(yè)服務(wù)關(guān)乎民生，妥善化解物業(yè)矛盾糾紛是加強基層社會治理的重要內(nèi)容，和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系是人民群眾幸福生活的重要保障。只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主相互理解，才能共同創(chuàng)造美好舒適的生活環(huán)境。這種美好舒適既需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真工作、精誠服務(wù)，摒棄不合理收費和低質(zhì)效服務(wù)，也需要廣大業(yè)主充分理解和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按時足額交納物業(yè)費，共同維護美好家園。

（記者 邢東偉 翟小功）

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