□大河報·大河財立方記者段偉朵通訊員魯維佳

昨日，記者從河南省鄭州市惠濟區(qū)人民法院獲悉，該院近日審結(jié)一起商品房買賣糾紛案，因開發(fā)商無預(yù)售證售房，一審判決確認開發(fā)商與購房者簽訂的協(xié)議無效，開發(fā)商應(yīng)退還購房者此前繳納的購房款。

案情

交了10萬余元購房意向金，買了套未取得商品房預(yù)售許可證的房

2017年12月，王某在銷售人員介紹下，看中了某瑞資產(chǎn)管理有限公司（以簡稱“某瑞公司”）開發(fā)的位于鄭州市的一處樓盤。隨后，王某及其妻子楊某與某瑞公司簽訂了一份《內(nèi)部定制協(xié)議》，約定：王某夫婦認購面積為120平方米的房屋一套，總價款最終以《商品房買賣合同》面積據(jù)實結(jié)算，實行多退少補。合同簽訂后，王某繳納了房屋定制意向金10.6萬元。

簽完協(xié)議，項目卻遲遲未能開工建設(shè)，開發(fā)商承諾的網(wǎng)簽時間也一拖再拖。王某此后得知，該項目未取得商品房預(yù)售許可證。多次協(xié)商無果，王某將開發(fā)商起訴到了法院，請求退還購房款。

法院經(jīng)審理認為，民事主體從事民事活動應(yīng)遵守誠實信用原則，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。商品房預(yù)售實行許可證制度、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證，不符合售房條件而訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效。本案中，涉案樓盤至裁判做出之日仍未取得商品房預(yù)售許可證明，故雙方簽訂的《內(nèi)部定制協(xié)議》因違反法律規(guī)定屬于無效合同，合同無效，合同關(guān)系自始不成立。開發(fā)商應(yīng)退還王某夫婦購房款10.6萬元并支付利息至實際退還之日止。

說法

購房前建議細究開發(fā)商經(jīng)營情況、涉訴情況

據(jù)介紹，我國法律規(guī)定，對商品房預(yù)售實行許可證制度，開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進行商品房預(yù)售。然而實踐中，部分開發(fā)商可能會以“聯(lián)建開發(fā)”“共同投資”之名，行賣房之實，無證變相預(yù)售房屋，既違背了誠實信用原則，也違反了商品房預(yù)售許可證制度，擾亂了正常的房地產(chǎn)銷售秩序。

承辦法官提醒廣大購房者，在買房前切記先查驗擬購買的房屋是否符合銷售條件，同時要充分考察開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)資質(zhì)，特別是開發(fā)商的經(jīng)營情況、涉訴情況等。通常情況下，購買的房屋是否有商品房預(yù)售許可證可以在售樓部公示欄或政府官網(wǎng)查詢，擬購買的房屋所處狀態(tài)是否可以銷售可以在政府官網(wǎng)查詢。切記不要輕易相信開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)以優(yōu)惠、折扣等宣傳口號為名的任何費用，未寫進合同條款中的事項，或?qū)o法受到法律保護。

本案中，法院依法判令確認開發(fā)商與買受人訂立的商品房預(yù)售合同無效，開發(fā)商退還購房款及利息，有效保障了房屋買受人的合法權(quán)益，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)重品質(zhì)、守誠信，有助于促進構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

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