近年來(lái)，房屋租賃糾紛案件數(shù)量和涉案標(biāo)的額呈上升趨勢(shì)。檢察機(jī)關(guān)依法加大監(jiān)督力度，2023年共辦理房屋租賃類監(jiān)督案件1000余件，有力維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)范穩(wěn)定健康發(fā)展。檢察辦案發(fā)現(xiàn)，房屋租賃市場(chǎng)一些普遍性問(wèn)題應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。

一是租金約定不明易引發(fā)爭(zhēng)議。部分出租人與承租人對(duì)租金的條款約定不明，極易引起糾紛。比如，最高檢抗訴的一起房屋租賃糾紛案件中，乙承租甲公司的水泥廠廠房，租期5年，租賃合同約定在現(xiàn)有生產(chǎn)能力不變的情況下，第一年租賃費(fèi)410萬(wàn)元，待新建生產(chǎn)線正式投產(chǎn)時(shí)，每年租賃費(fèi)增加至550萬(wàn)元。但在約定付款方式時(shí)合同則明確，乙方在交接時(shí)首付第一年租賃費(fèi)410萬(wàn)元，第一年年底繳納第二年租賃費(fèi)550萬(wàn)元，第二年年底繳納第三年租賃費(fèi)550萬(wàn)元，直至履行期限屆滿。合同成立后，前三年乙均按照年租金410萬(wàn)元繳納租賃費(fèi)。后雙方對(duì)租金產(chǎn)生糾紛。甲認(rèn)為，從第二年起乙每年均應(yīng)繳納租賃費(fèi)550萬(wàn)元。遂訴至法院，請(qǐng)求乙支付第二、第三年欠付租賃費(fèi)共280萬(wàn)元，以及第四年租賃費(fèi)550萬(wàn)元。法院生效判決支持甲公司訴請(qǐng)，乙向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，在新生產(chǎn)線未建成的情況下，生產(chǎn)能力未發(fā)生變化，增加租賃費(fèi)與交易習(xí)慣不符。最終法院支持檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)。

在經(jīng)營(yíng)性租賃中，部分租金的支付標(biāo)準(zhǔn)與承租人的生產(chǎn)能力或者經(jīng)營(yíng)情況掛鉤，如約定按照營(yíng)業(yè)額的一定比例收取租金，合同雙方均需承擔(dān)一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在于己不利時(shí)，部分出租人主張撤銷或變更約定的租金支付方式，有違誠(chéng)實(shí)信用原則。比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋租賃抗訴案件中，2010年，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，約定由乙公司承租甲公司的商業(yè)用房開(kāi)設(shè)大型超市，租期20年。前兩年為固定租金，每年700萬(wàn)元，從第三年起為抽成租金，標(biāo)準(zhǔn)為乙公司營(yíng)業(yè)額的2.5%。雙方洽談合同階段，乙公司曾向甲公司推介，超市全國(guó)連鎖店平均單店年?duì)I業(yè)額在3億元以上。合同簽訂后，雙方按約履行，前兩年乙公司均支付租金700萬(wàn)元。2014年1月，乙公司向甲公司提交營(yíng)業(yè)額報(bào)表，提出按合同抽成，支付當(dāng)年租金400余萬(wàn)元。甲公司訴至法院，以構(gòu)成重大誤解、顯失公平為由，請(qǐng)求將抽成租金的約定變更為從第三年開(kāi)始在前兩年固定租金的基礎(chǔ)上逐年遞增5%。法院判決認(rèn)定構(gòu)成重大誤解，并調(diào)整為從第三年起固定基本年租金為700萬(wàn)元。乙公司向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，雙方關(guān)于租金的支付方式約定明確，且甲公司作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，上述約定應(yīng)為真實(shí)意思表示，應(yīng)駁回甲公司訴請(qǐng)。最終法院支持檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)。

二是出租人未有效承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，導(dǎo)致房屋租賃合同被解除。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，在租賃期限內(nèi)，出租人應(yīng)當(dāng)保持租賃物符合約定的用途。此為出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。從權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任來(lái)看，部分出租人隱瞞房屋權(quán)屬缺陷，出租房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議，第三人主張房屋權(quán)屬，導(dǎo)致租賃物不能正常使用的，承租人可以通過(guò)行使合同解除權(quán)維護(hù)自身合法權(quán)益，出租人則面臨賠償承租人損失的風(fēng)險(xiǎn)。比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋租賃合同糾紛抗訴案中，甲與陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將實(shí)際占有使用的涉案門(mén)面房出租給陳某，陳某按約定支付租金后開(kāi)始裝修。乙以其享有涉案門(mén)面房權(quán)屬為由，多次強(qiáng)行阻止陳某施工。后陳某訴至法院請(qǐng)求解除合同并賠償損失。法院生效判決駁回陳某的訴訟請(qǐng)求，陳某申請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督。檢察機(jī)關(guān)抗訴認(rèn)為，案外人乙阻止陳某施工，導(dǎo)致陳某不能投入經(jīng)營(yíng)使用，簽約目的不能實(shí)現(xiàn)，陳某有權(quán)解除《房屋租賃協(xié)議》，甲應(yīng)當(dāng)賠償陳某損失。法院支持檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)。從物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任來(lái)看，司法實(shí)踐中，因出租人未有效承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。比如，經(jīng)營(yíng)性房屋租賃中，租賃房屋存在行政管理限制無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)證照，租賃房屋主體結(jié)構(gòu)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格被查封導(dǎo)致承租人無(wú)法經(jīng)營(yíng)等；居住性房屋租賃中，租賃物質(zhì)量不合格，危及承租人的安全或健康等，此種情形極易引發(fā)糾紛。對(duì)此，承租人均有權(quán)解除租賃合同。

三是承租人未盡合理注意義務(wù)投入大額裝修導(dǎo)致?lián)p失。部分經(jīng)營(yíng)主體在簽訂及履行房屋租賃合同過(guò)程中，未合理預(yù)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、審查房屋是否具備經(jīng)營(yíng)條件，盲目投入高額裝修費(fèi)，在因不具備經(jīng)營(yíng)條件等事項(xiàng)導(dǎo)致無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)時(shí)，會(huì)面臨損失部分裝修費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋租賃糾紛監(jiān)督案件中，甲公司與乙簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定甲公司將七樓商鋪出租給乙，由乙經(jīng)營(yíng)賓館使用，租賃期限10年，按月繳納租金。甲乙簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定若甲將六樓商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)KTV使用，必須采取減震降噪措施。交付房屋后，乙即投入500余萬(wàn)元，對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修。后經(jīng)檢測(cè)，六樓KTV噪音超標(biāo)。此后乙仍然正常營(yíng)業(yè)。乙繳付首月租金后未再繳納房租，并起訴解除合同，要求甲公司賠償裝修費(fèi)用損失。法院認(rèn)為，乙未合理預(yù)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，甲未采取有效措施降低KTV噪音，雙方均存在違約行為，判決根據(jù)過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)裝修費(fèi)損失。乙向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督，檢察機(jī)關(guān)未支持。

結(jié)合監(jiān)督辦案，檢察官提示，各類出租人、承租人、市場(chǎng)主體在租賃房屋過(guò)程中要增強(qiáng)法治意識(shí)，積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。一是出租人、承租人在締約時(shí)，應(yīng)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，明確租金支付標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)實(shí)際情況選擇租金支付方式，誠(chéng)信履約。二是雙方應(yīng)明確租賃房屋的目的，出租人切實(shí)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，確保房屋能夠安全正常使用，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的，避免因此造成違約而承擔(dān)賠償責(zé)任。三是締約前出租人應(yīng)與承租人充分溝通協(xié)商，明確約定是否可以裝修以及合同解除后裝修殘值損失、經(jīng)營(yíng)損失等的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、分擔(dān)方式等。承租人還應(yīng)實(shí)地考察租賃房屋，避免盲目投入裝修成本造成損失，同時(shí)增加維權(quán)成本。(最高人民檢察院網(wǎng)站)

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