儀表堂堂的李某是60后外籍人士,與80后的張某一見傾心。不久后,兩人確立了戀愛關(guān)系,為了穩(wěn)固愛情,李某在2014年購買了一套商住房,并將房屋登記在張某名下。不料,若干年后兩人分道揚鑣,因房子的歸屬鬧上法庭。
人民法院最終把房子“分”給了誰?
案情回放
2014年,李某出資91萬元全款購買一套商住房,但當(dāng)時因其外籍身份不具備購房資格,因此李某將該房屋登記在張某名下。若干年后,兩人分道揚鑣。分手后,李某堅持認(rèn)為自己是房屋實際權(quán)利人,多次要求張某返還該房屋,但遭到拒絕。
李某訴稱:該房屋的購房款、稅費均由自己支付,張某對此事是認(rèn)可的。張某曾在電話中多次要求不要將房屋掛在其名下,房屋雖登記在張某名下,但本質(zhì)是代持行為,雙方之間系“借名買房”,房屋實際權(quán)利人仍是自己。因此,張某應(yīng)向自己返還購房款、購房稅及房屋增值部分共計124萬余元。
張某辯稱:不同意李某的全部訴請。1.房屋不動產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人是自己,房地產(chǎn)權(quán)證也是由自己保管;2.該房屋所涉及的租賃事宜、水電煤等生活費用都是由自己負(fù)責(zé);3.雙方之間系贈與法律關(guān)系;4.房屋性質(zhì)屬于小戶型商住房,不存在增值的情形。
法院認(rèn)為
本案的爭議焦點是在“借名買房”與“贈與關(guān)系”二者之間進行區(qū)分判斷。
首先,本案中,雙方并未簽訂書面代持協(xié)議,李某提供的證據(jù)不足以證明張某是代其持有涉案房屋?;诖?,“借名買房”關(guān)系尚未達(dá)到高度蓋然性,故人民法院不予支持李某主張房屋為張某代為持有的意見。
其次,本案中,李某明確否認(rèn)涉案房屋是對張某的贈與,張某亦未舉證證明李某曾向其作出過贈與的意思表示,雙方也確未簽訂過書面贈與合同,張某主張雙方系贈與關(guān)系難以成立。
原、被告雙方態(tài)度強硬,互不相讓,案子的審理曾一度陷入僵局。經(jīng)主審法官耐心勸導(dǎo)、反復(fù)溝通及釋法明理,最終李某與張某達(dá)成調(diào)解,房屋仍歸張某所有,由其另行補償李某60萬元。
法官說法
“借名買房”又稱房屋代持,是指借名人(實際購房人)出于規(guī)避限購政策、減免購房款等原因不直接持有房屋,與出名人(登記權(quán)利人)協(xié)商一致,以出名人的名義持有該房屋,但該房屋的實際權(quán)益仍歸借名人所有的行為。代持協(xié)議是判斷“借名”買賣合同關(guān)系是否存在的核心所在,在沒有書面代持協(xié)議的情況下,“借名買房”需要合理的借名原因,購房手續(xù)辦理完畢后的相關(guān)單據(jù)、證件應(yīng)由借名人保管。此外,相關(guān)買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均應(yīng)在借名人手中保管。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第六百五十七條規(guī)定,贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是單務(wù)合同,也是諾成合同,贈與人作出明確的贈與意思表示是贈與合同成立的必要要件。
當(dāng)事人從事民事法律行為,須以真實意思表示為內(nèi)核,尤其圍繞價值高昂的房屋所開展的法律行為時更應(yīng)審慎。真正能夠證明、保障己方的真實意思,往往應(yīng)落筆于“白紙黑字”上。(文中所涉人物名稱均為化名)
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