又到了一年一度的畢業(yè)季，不少大學(xué)畢業(yè)生為了夢想選擇在異鄉(xiāng)打拼，不得不開啟租房模式。租房時(shí)，怎樣避免租到有害物質(zhì)超標(biāo)的“串串房”？如果不慎租到了隔斷房，該怎樣做才能維護(hù)好自己的權(quán)益？日前，山東省濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院梳理了該院審理的一些涉及租房“踩坑”的案件，提醒廣大學(xué)子在租房時(shí)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益。

租房遇甲醛超標(biāo)

“下決心來濟(jì)南以前，我聯(lián)系了許多有經(jīng)驗(yàn)的同學(xué)，向他們詢問‘生活攻略’，話題中總繞不開租房這件事兒。”來濟(jì)南求職的小芳表示。獨(dú)在異鄉(xiāng)打拼的年輕人，初到一個(gè)城市，渴望租到一套離單位近且價(jià)格又合適的房子，生活方便的同時(shí)也會有家的歸屬感。但當(dāng)租房時(shí)遇到問題，租客能否任性解約、退租？

“串串”本是重慶話，有掮客、經(jīng)紀(jì)人的含義，“串串房”指的是炒房客以低價(jià)收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進(jìn)行裝修，之后作為精修房高價(jià)租售，最大限度地賺取差價(jià)。因這類房屋經(jīng)常存在甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo)現(xiàn)象，又被稱為“白血病套房”。

小芳大學(xué)畢業(yè)后從家鄉(xiāng)重慶來到山東濟(jì)南求職，在朋友的陪同下找了幾處房屋，最終挑選了一套離單位近且價(jià)格合適，看上去比較舒適由某房屋租賃公司出租的房屋。“獨(dú)在異鄉(xiāng)當(dāng)租客，今后萬事靠自己。”小芳打定主意要在濟(jì)南工作、生活，并與房屋租賃公司約定租期為一年。

隨后，小芳拿出大學(xué)期間兼職掙下的錢，依約支付了押金、租金，并入住房屋。因租房時(shí)了解到房間裝潢比較新，也正因此，這套房才得到小芳更多的青睞。小芳每天都想著如何把自己的這個(gè)小家布置得更溫馨。可是入住沒多久，小芳發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有刺鼻味道，居住幾天后，出現(xiàn)頭暈、惡心、心慌、呼吸不暢的情況，在朋友的提醒下，小芳懷疑屋內(nèi)可能甲醛超標(biāo)。

隨后小芳購買甲醛自檢試劑盒，并委托檢測機(jī)構(gòu)檢測，對比標(biāo)準(zhǔn)后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的確存在甲醛超標(biāo)現(xiàn)象。得知結(jié)果的小芳當(dāng)天就要求與房屋租賃公司解除合同，退還押金、租金并支付甲醛檢測費(fèi)用，但因雙方協(xié)商未果，小芳將對方起訴至濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院。

本案被告房屋租賃公司表示，小芳在進(jìn)行甲醛檢測時(shí)，公司工作人員并未在場，所以對該甲醛檢測報(bào)告不認(rèn)可，對甲醛檢測費(fèi)用也不認(rèn)可。雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，小芳退租構(gòu)成違約。

本案中，小芳提交了某檢測公司出具印有CMA認(rèn)定標(biāo)志的檢測報(bào)告，檢測結(jié)論載明，臥室兩個(gè)點(diǎn)位分別是甲醛0.191mg/m3、0.198mg/ m3。根據(jù)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，Ⅰ類民用建筑工程（包括住宅、居住功能公寓、醫(yī)院病房、老年人照料房屋設(shè)施、幼兒園、學(xué)校教室、學(xué)生宿舍等）的甲醛濃度標(biāo)準(zhǔn)為≤0.07mg/m3。小芳表示，自己所租住房屋內(nèi)兩個(gè)點(diǎn)位（床頭及床尾）甲醛超標(biāo)2倍多，擔(dān)心自己身體受到影響，不得不立即搬出不再居住。經(jīng)查，某檢測公司具備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定證書，可以為社會經(jīng)濟(jì)、公益活動(dòng)出具具有證明作用的數(shù)據(jù)、結(jié)果。

房屋租賃公司雖對該甲醛檢測報(bào)告不認(rèn)可，但因小芳已搬離房屋，被告同意解除合同，但要求小芳按照合同約定支付違約金。

本案承辦法官認(rèn)為，小芳租賃房屋，用途為居住。房屋租賃公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超標(biāo)情況，不符合正常居住條件，因此該公司構(gòu)成違約。因小芳已搬離，房屋租賃公司同意解除合同，因此合同于小芳搬離當(dāng)日解除。小芳在合同存續(xù)期間獲得了部分居住權(quán)益，因此法院判決該公司退還小芳押金、未入住期間的剩余租金及各項(xiàng)費(fèi)用。

法官提醒，大學(xué)生在租房時(shí)要擦亮眼睛，遇到裝修家具嶄新，價(jià)格卻低于正常標(biāo)準(zhǔn)的房屋時(shí)，要提高警惕，可以使用空氣質(zhì)量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進(jìn)行測試；在簽訂租賃合同時(shí)，可以對房屋空氣質(zhì)量等事項(xiàng)及違約責(zé)任進(jìn)行明確約定；如果不小心租到了有害物質(zhì)超標(biāo)的房屋，則出租人因未交付符合居住條件的房屋構(gòu)成違約，承租人可以依法解除合同；同時(shí)，承租人要注意保存好證據(jù)，必要時(shí)可委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行鑒定，以便維權(quán)。

租房遇隔斷房

明知是隔斷房仍租住，但后來發(fā)現(xiàn)居住不便想以隔斷房為由解除合同并要求退租，這個(gè)理由能否成立？

原告賈剛與被告鄭峰簽訂房屋租賃合同，并約定了押金、租金等事宜，賈剛于合同簽訂后不久入住該房屋。租住一個(gè)月后，賈剛發(fā)現(xiàn)隔斷房租住多有不便，雖然價(jià)格合適，但并不舒適，于是告知鄭峰其不再承租，并于告知當(dāng)日搬離房屋。后賈剛將鄭峰訴至法院，要求退還租金。

訴訟過程中，賈剛提交《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》，認(rèn)為該文件明確隔斷房不允許出租，以此證明雙方簽訂的房屋租賃合同無效，要求鄭峰退還自己的房屋租金、押金等共計(jì)3590元。鄭峰認(rèn)為，賈剛是在明知隔斷房的情況下仍租賃該房屋，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，賈剛擅自退租構(gòu)成違約，不同意退還。“隔斷房不是入住當(dāng)天才知道的，在簽訂合同之前我就已經(jīng)明確告訴他了，他也同意，現(xiàn)在又以這個(gè)理由退租，我覺得不合理。”鄭峰說。

法官經(jīng)審理查明，本案中，賈剛租賃的系客廳隔斷房，根據(jù)濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門聯(lián)合印發(fā)的《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》第七條規(guī)定，租賃住房有下列情形的，不得出租用于居?。焊淖冊蟹课菘臻g布局結(jié)構(gòu)，將客廳、餐廳隔斷及廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室等非居住空間出租用于居住的，將原設(shè)計(jì)的房間（臥室）分割、搭建后出租的，按床位出租的。

法官認(rèn)為，《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》屬于規(guī)范性文件，賈剛承租的涉案房間雖不符合上述管理辦法的相關(guān)規(guī)定，但并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方簽訂房屋租賃合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不導(dǎo)致合同無效。但涉案合同在違反《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》的情況下，賈剛可主張解除合同，退租。但賈剛在簽訂合同的過程中，也未盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，在知曉自己租住的是隔斷房后仍實(shí)際租住該房間，且在通知鄭峰不再承租后當(dāng)日即搬離，未給對方預(yù)留合理的尋租、轉(zhuǎn)租時(shí)間。因此雙方在合同簽訂、履行過程中均有一定過錯(cuò)。綜合考慮本案實(shí)際情況，扣除合理尋租期間的租金，法院酌定鄭峰退還賈剛押金、剩余租金、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等共計(jì)3175元。

（本文當(dāng)事人均為化名）

觀察思考

租房時(shí)該注意什么？

歷城區(qū)法院立案庭（訴訟服務(wù)中心）法官張潔表示，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百三十一條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。承租人承租房屋用于居住時(shí)，出租人應(yīng)保證租賃物適宜居住。租房后如果在入住后發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)或其他問題，侵害承租人生命健康安全，承租人應(yīng)立即與出租人進(jìn)行溝通，及時(shí)消除隱患或者更換房間，溝通協(xié)商未果可依法起訴，解除合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

張潔表示，另外需要注意的是，《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》規(guī)定，隔斷房不得出租用于居住，如果租到了隔斷房，雖不必然導(dǎo)致合同無效，但可以據(jù)此解除合同，要求出租人退還押金、租金。如果根據(jù)相關(guān)政策，在租住期間隔斷房被強(qiáng)制拆除，自己的租賃穩(wěn)定性無法得到保障，此時(shí)若出租人不配合退還剩余租金，可依法起訴解除合同，但同時(shí)會增加相應(yīng)維權(quán)成本。因此，租賃房屋前要檢查好室內(nèi)環(huán)境、物品，認(rèn)真閱讀合同條款，支付款項(xiàng)時(shí)核對實(shí)際收款人與合同相對方的關(guān)系，并保留相關(guān)證據(jù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。（李想）

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