今年兩會(huì)，房地產(chǎn)調(diào)控依然是熱點(diǎn)話題。各地也紛紛通過(guò)住房政策來(lái)吸引人才，集體建設(shè)用地建租賃住房、國(guó)有企業(yè)利用自有用地建保障房等都把目標(biāo)指向了職工的居住問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，留住高端人才。北京青年報(bào)記者就這些問(wèn)題分別采訪了兩名來(lái)自經(jīng)濟(jì)界別和無(wú)黨派界別的全國(guó)政協(xié)委員。

全國(guó)政協(xié)委員、土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng) 趙松

國(guó)企自有地建房有助于留人才

在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)非常正確的定位。應(yīng)該從土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售制度，還有金融和稅收的制度等方面綜合考慮。長(zhǎng)效機(jī)制能夠引導(dǎo)市場(chǎng)走上一個(gè)健康平穩(wěn)發(fā)展的道路。長(zhǎng)效機(jī)制從建成到真正發(fā)揮出作用，還需要時(shí)間，既需要制度的磨合、完善，也需要市場(chǎng)在新機(jī)制下的自我調(diào)整、修復(fù)。

■市場(chǎng)調(diào)控■

限購(gòu)并未改變市場(chǎng)供求關(guān)系

北青報(bào)：全國(guó)各地紛紛對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取哪些調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)有何變化？

趙松：過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不管是一線城市房?jī)r(jià)的趨穩(wěn)、漲幅的回落，還是一些新興的熱點(diǎn)城市快速上漲，總體上屬于“防過(guò)熱”“去庫(kù)存”調(diào)控措施的效果。在具體操作上，行政手段發(fā)揮了比較重要的作用，比如限購(gòu)、限售、限貸等，這些確實(shí)對(duì)抑制市場(chǎng)交易熱度產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的影響，而限價(jià)政策更是直接壓住了一手房市場(chǎng)上的價(jià)格信號(hào)，但尚未形成新的市場(chǎng)供需關(guān)系，較高的需求動(dòng)能仍然存在。一線和熱點(diǎn)城市的需求外溢，與多數(shù)地區(qū)仍持續(xù)的寬松政策相疊加，使得一些二三線城市隨后就開(kāi)始加快上漲。

一線城市房?jī)r(jià)或?qū)⒏呶徽{(diào)整

北青報(bào)：您怎么看待2018年整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)？在密集的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，一二三四線城市，會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)什么樣的態(tài)勢(shì)？

趙松：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高壓調(diào)控的態(tài)勢(shì)還不會(huì)放松，所以在這個(gè)一線城市和二線的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)總體可能會(huì)在去年的基礎(chǔ)上保持相對(duì)平穩(wěn)，形成高位調(diào)整的態(tài)勢(shì)，一些城市漲幅還有回落的空間。

北青報(bào)：去年漲幅較大的三四線城市呢？

趙松：一些基礎(chǔ)設(shè)施條件比較好、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口增長(zhǎng)明顯的城市，它的房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在支撐力度較強(qiáng)。但是其中也有一些前期漲得過(guò)快的城市產(chǎn)生了泡沫，如果沒(méi)有有效需求的支撐，比如基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，人口流出，那么就會(huì)有比較大的風(fēng)險(xiǎn)。那些炒上去的房?jī)r(jià)，我覺(jué)得它可能撐不了多久。

長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)取代應(yīng)急式舉措

北青報(bào)：去年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)是“因城施策”。這種政策會(huì)一直延續(xù)嗎？

趙松：這兩年房地產(chǎn)調(diào)控的“因城施策”效果還是比較明顯的。以前調(diào)控都是一刀切，造成了一些政策的預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)得不好。所以這幾年開(kāi)始提因城施策，國(guó)土這塊參與房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在供地上，在需求大，房?jī)r(jià)漲得快的城市，供地量要適當(dāng)?shù)丶哟螅瑢?duì)于庫(kù)存比較嚴(yán)重的，供地量就要減少。

北青報(bào)：中央提出要建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，您如何看待長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)？

趙松：在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)非常正確的定位。以前我們的調(diào)控措施都是應(yīng)急式的，它不能解決根本問(wèn)題。要建立長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該從土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售制度，還有金融和稅收的制度等方面綜合考慮。長(zhǎng)效機(jī)制也許不能對(duì)控房?jī)r(jià)起到立竿見(jiàn)影的效果，但能夠引導(dǎo)市場(chǎng)走上一個(gè)健康平穩(wěn)發(fā)展的道路。長(zhǎng)效機(jī)制從建成到真正發(fā)揮出作用，還需要時(shí)間，既需要制度的磨合、完善，也需要市場(chǎng)在新機(jī)制下的自我調(diào)整、修復(fù)。

■集體用地■

集體建設(shè)用地建房分流部分剛需

北青報(bào)：今年年初，國(guó)土資源部批準(zhǔn)沈陽(yáng)、廈門(mén)等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，加上正在試點(diǎn)的北京、上海兩地，已經(jīng)有13個(gè)城市在試點(diǎn)這項(xiàng)新政。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房能夠緩解高房?jī)r(jià)的問(wèn)題？

趙松：我覺(jué)得這是一個(gè)很好的方向，允許集體土地建租賃房入市，是實(shí)現(xiàn)多主體供應(yīng)、多渠道保障的一個(gè)舉措，但也不能指望它就能一下解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上供不應(yīng)求狀況，只能說(shuō)在一些區(qū)域內(nèi)，能夠起到分流一部分剛性需求，緩解市場(chǎng)壓力的作用。

北青報(bào)：集體土地建租賃住房，農(nóng)民的利益該通過(guò)什么方式保障？

趙松：首先是集體經(jīng)濟(jì)組織自愿，不能為完成試點(diǎn)任務(wù)強(qiáng)迫農(nóng)民拿出地來(lái)搞租賃房；第二是前期做好調(diào)研，選擇有需求的區(qū)域，比如工業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)周邊，房子租得出去，農(nóng)民集體才能獲利；也有地方采取政府按市場(chǎng)租金水平躉租過(guò)來(lái)，再出租給特定租戶的做法，這也降低了集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

新舉措有助于幫助國(guó)企留住人才

北青報(bào)：北京住建委去年曾發(fā)文鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，其他一些熱點(diǎn)城市也有一些相關(guān)的試點(diǎn)。這會(huì)給住房市場(chǎng)帶來(lái)哪些改變？

趙松：這也是體現(xiàn)多主體供應(yīng)、多渠道保障這個(gè)思路。這對(duì)解決國(guó)有企業(yè)職工的居住問(wèn)題，特別是青年職工住房難的問(wèn)題有極大的幫助，有助于幫助國(guó)企留住人才，現(xiàn)在很多地方，特別是一些二線城市都在打這個(gè)人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，如果能夠解決他們的居住問(wèn)題，那么爭(zhēng)奪戰(zhàn)就贏了一半。

■土地供應(yīng)■

　　土地出讓“流拍”原因較復(fù)雜

北青報(bào)：這兩年，土地“招拍掛”經(jīng)常出現(xiàn)高價(jià)地現(xiàn)象，有人說(shuō)，高房?jī)r(jià)的背后其實(shí)是高地價(jià)。您怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？

趙松：房?jī)r(jià)地價(jià)到底誰(shuí)推動(dòng)了誰(shuí)、拉動(dòng)了誰(shuí)？這是一個(gè)長(zhǎng)久的爭(zhēng)論，理論上，對(duì)土地需求是引致需求，對(duì)土地上形成的產(chǎn)品價(jià)格的預(yù)期決定了愿意支付的地價(jià)?，F(xiàn)實(shí)中，它們是相互影響的關(guān)系。至于說(shuō)誰(shuí)發(fā)揮了主要作用？這需要跟具體市場(chǎng)的環(huán)境結(jié)合起來(lái)分析。在一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商不管以多高的價(jià)格拿到土地，也就是說(shuō)他投入多高的成本，他肯定要把這個(gè)成本再轉(zhuǎn)嫁出去，并謀取利潤(rùn)。但如果是買(mǎi)方市場(chǎng)，比如說(shuō)有些地方前幾年庫(kù)存嚴(yán)重的時(shí)候，房子就賣(mài)不出去，就會(huì)出現(xiàn)土地流拍的情況。

北青報(bào)：部分一線城市在嚴(yán)格調(diào)控的背景下，出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。您怎么看待？是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)的信號(hào)？

趙松：流拍的原因比較復(fù)雜，我覺(jué)得要針對(duì)具體宗地去分析，有些地塊的流拍可能是市場(chǎng)上需求不足，地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期回落，買(mǎi)地的意愿下降導(dǎo)致流拍；有的時(shí)候也可能是這塊地給出的條件過(guò)于苛刻，這個(gè)要具體分析。

全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng) 廖永林

企業(yè)宿舍可降勞動(dòng)者生活成本

很多城市通過(guò)提供住房?jī)?yōu)惠條件來(lái)吸引人才，房租是生產(chǎn)要素很重要的一部分，如果給勞動(dòng)者提供住房或者是提供租房補(bǔ)貼，那么他的生活成本就降低了。北京的集體建設(shè)用地建的租賃住房為創(chuàng)客人才解決居住問(wèn)題，并給予大量的租金補(bǔ)貼，實(shí)際上也降低了要素的價(jià)格，對(duì)企業(yè)來(lái)講在吸引人才方面更有競(jìng)爭(zhēng)力。

■市場(chǎng)調(diào)控■

房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下

北青報(bào)：您如何看待過(guò)去一兩年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的問(wèn)題？

廖永林：房?jī)r(jià)只是一個(gè)表象，價(jià)格是供求雙方對(duì)未來(lái)的預(yù)期，是一種結(jié)果。我們要從供求關(guān)系調(diào)整來(lái)改變?nèi)藗兊钠谕?。比如現(xiàn)在提倡租購(gòu)并舉，各地政府紛紛出臺(tái)措施要保障租房者的利益，讓老百姓租房也能享受到同等的待遇。像我們現(xiàn)在積極推進(jìn)的公租房、廉租房，包括比較新的集體建設(shè)用地上建的租賃住房，都在朝著這個(gè)方向努力。

北青報(bào)：房地產(chǎn)調(diào)控依然是今年的熱點(diǎn)話題。今年的房?jī)r(jià)能控得住嗎？您對(duì)這一塊有什么建議？

廖永林：中央已經(jīng)很明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)發(fā)展定位。房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下，不可能“一招制勝”，應(yīng)當(dāng)包括土地供給、金融、財(cái)稅等綜合措施，我們就要本著房子的住宅特性來(lái)設(shè)計(jì)制度，完善管控，分類調(diào)控，大中小城市不一樣，一二三線城市也不一樣；同時(shí)，強(qiáng)化供需雙向調(diào)節(jié)，探索房地產(chǎn)多元供地機(jī)制。

　　控制房?jī)r(jià)關(guān)鍵在于控制預(yù)期

北青報(bào)：地方政府目前有哪些比較有效的方式來(lái)解決高房?jī)r(jià)的預(yù)期問(wèn)題？

廖永林：上海市推出的租賃住房地塊，北京市的共有產(chǎn)權(quán)房，都是在這方面有效的探索。

還有就是對(duì)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介的整頓，在一些地方，開(kāi)發(fā)商搞“饑餓式營(yíng)銷”，明明有很多房源，卻要造出一種緊缺的假象。現(xiàn)在地方政府加大了這方面的打擊力度，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期產(chǎn)生了很大的影響。

北青報(bào)：您如何看待現(xiàn)在各地應(yīng)急式的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，包括限購(gòu)、限貸、限賣(mài)等行政措施？

廖永林：這是一種療傷先止血的做法，最終還是要靠建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)解決問(wèn)題。長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該包括土地供應(yīng)、財(cái)稅、金融等因素。當(dāng)然，政府的監(jiān)管也不能缺位。

　　■集體用地■

　　職工集體宿舍降低了要素價(jià)格

北青報(bào)：國(guó)土資源部已經(jīng)批準(zhǔn)了北京、上海、杭州、廈門(mén)等13個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。這些住房供需矛盾比較突出的城市試點(diǎn)的初衷是什么？能否緩和這個(gè)供需矛盾？

廖永林：房地產(chǎn)其實(shí)可以分兩塊來(lái)看待，一塊就是作為住宅的，它是一種消費(fèi)品，這種消費(fèi)品和收入是密切掛鉤的。還有一種是工業(yè)用地以及商業(yè)房地產(chǎn)，它屬于生產(chǎn)要素。租賃住房應(yīng)該是介于這兩者之間。解決勞動(dòng)力的居住問(wèn)題，也是要素過(guò)高的問(wèn)題。說(shuō)白了吧，人家在城里工作、生活，沒(méi)有房子的情況下他要租房，房租高，那么工資肯定得高，否則人家就走了。

北青報(bào)：北京較早試點(diǎn)集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，用來(lái)解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)職工集體宿舍問(wèn)題，同時(shí)面向保安、家政、快遞員等服務(wù)人群。為解決高新技術(shù)人才住房壓力問(wèn)題，中關(guān)村利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房進(jìn)行創(chuàng)客人才公租房試點(diǎn)。創(chuàng)客承租人享受北京市海淀區(qū)財(cái)政50%的租金補(bǔ)貼。您怎么看？

廖永林：很多城市通過(guò)提供住房?jī)?yōu)惠條件來(lái)吸引人才，房租是生產(chǎn)要素很重要的一部分，如果給勞動(dòng)者提供住房或者是提供租房補(bǔ)貼，那么他的生活成本就降低了。北京的集體建設(shè)用地建的租賃住房為創(chuàng)客人才解決居住問(wèn)題，并給予大量的租金補(bǔ)貼，實(shí)際上也降低了要素的價(jià)格，對(duì)企業(yè)來(lái)講在吸引人才方面更有競(jìng)爭(zhēng)力。

招聘廣告上如果說(shuō)提供住房，那么它的工資就可以低一些，如果沒(méi)有，對(duì)不起，那工資就要高一些。

政府大力推進(jìn)租賃住房建設(shè)

北青報(bào)：您怎么看待現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，有一種聲音說(shuō)高房?jī)r(jià)的背后是高地價(jià)，因?yàn)闃?gòu)成房?jī)r(jià)的大部分是地價(jià)，建安成本所占的比例不大。您怎么看待土地市場(chǎng)上的“高價(jià)地”頻現(xiàn)，“面粉貴過(guò)面包”的問(wèn)題？

廖永林：高房?jī)r(jià)的背后到底是成本推動(dòng)型還是價(jià)格拉動(dòng)型，這是一個(gè)先有雞還是先有蛋的問(wèn)題，永遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)果。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是供求價(jià)格精準(zhǔn)以后，去買(mǎi)生產(chǎn)要素。如果是成本決定價(jià)格，那就不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在老說(shuō)“面粉貴過(guò)面包”，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商不會(huì)做虧本的買(mǎi)賣(mài)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是要解決對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)供求價(jià)格均衡。現(xiàn)在政府大力推進(jìn)租賃住房的建設(shè)，特別是提倡租購(gòu)?fù)瑱?quán)，建立房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，就是要解決這種預(yù)期的問(wèn)題。

■土地供應(yīng)■

“多主體供地”制度設(shè)計(jì)要跟上

北青報(bào)：去年以來(lái)，中央多次提出要加快建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。多主體供應(yīng)土地是不是意味著對(duì)現(xiàn)有的商品房供地“招拍掛”制度的一個(gè)突破？

廖永林：實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最早就是多主體供地，后來(lái)走向了單一主體供地。但這種方式在監(jiān)管上出現(xiàn)了比較多的問(wèn)題。城市建設(shè)用地，從經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)說(shuō)，最高的是房地產(chǎn)，其次是工業(yè)用地，最差的是基礎(chǔ)設(shè)施用地。如果一窩蜂搞房地產(chǎn)就會(huì)亂套，那基礎(chǔ)設(shè)施怎么辦？多主體供地后來(lái)變成了單一主體供地，但這種模式下政府壟斷了土地，有的地方政府為了抬高地價(jià)，往往不主動(dòng)供地。

現(xiàn)在我們又提倡多主體供地，但不是簡(jiǎn)單回到過(guò)去，而是在制度設(shè)計(jì)、監(jiān)管方面都要跟上，既要解決多主體供地可能出現(xiàn)的問(wèn)題，也要解決單一主體供地存在的問(wèn)題。（朱開(kāi)云）

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