漫畫/李曉軍

●近年來，圍繞物業(yè)費的話題時常被提起，有關物業(yè)費的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂，拒交物業(yè)費而被起訴；有些業(yè)主因為沒交物業(yè)費而被停水、停電，甚至限制使用電梯

●業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的行為往往得不到法院支持，但當業(yè)主提供相關證據，足以證明物業(yè)服務不到位，法院工作人員經現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務存在諸多問題，未達到合同中約定的標準時，法院一般會支持業(yè)主減少支付物業(yè)費的請求

●隨著人工成本不斷上漲，多數物業(yè)公司承擔了巨大經濟壓力，并導致服務質量難以提高。物業(yè)方應當將物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價并適時調整，完善價格形成機制，從而構建質價相符的契約關系

本報記者　　韓丹東

本報實習生 王意天

“小區(qū)物業(yè)天天在樓下拿個大喇叭催交物業(yè)費，實在太吵了。”家在江蘇鹽城某小區(qū)的阿杰向《法治日報》記者回憶起之前的一段經歷。

阿杰居住的小區(qū)有許多外來務工人員和回遷戶，很多居民對物業(yè)一詞并沒有概念，很長一段時間里，小區(qū)內按時交物業(yè)費的人不多。

為催收物業(yè)費，物業(yè)公司想出了用喇叭循環(huán)播放催收的主意，“重點關照”那些遲付、拒付物業(yè)費集中的樓棟。每天早上，尖銳的催收聲吵得很多居民沒法正常休息。小區(qū)居民多次抗議都沒能奏效。

最終，小區(qū)居民組建了業(yè)委會，業(yè)委會成員一致通過更換物業(yè)的動議，這才讓飄蕩在小區(qū)上空經久不息的喇叭聲停了下來。新物業(yè)入駐后，小區(qū)物業(yè)服務水平提高了，更多居民也開始自覺交物業(yè)費。

近年來，圍繞物業(yè)費的話題時常被提起，有關物業(yè)費的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂，拒交物業(yè)費而被起訴；有些業(yè)主因為沒交物業(yè)費而被停水、停電，甚至限制使用電梯。

“物業(yè)服務不行，難道我就不能不交或少交物業(yè)費嗎？”采訪中，很多業(yè)主提出了這一疑問。對此，《法治日報》記者進行了調查采訪。

業(yè)主不能拒交物業(yè)費

服務不好可訴請減免

來自江蘇句容的李明（化名）于2016年在當地某小區(qū)購買了一套商品房。由于工作原因，李明一直將該房屋閑置，自己身居別處。

之后的幾年里，小區(qū)物業(yè)多次向其催收物業(yè)費，但李明總以沒有入住、小區(qū)環(huán)境差、物業(yè)服務不到位、房屋質量存在問題等理由拒絕支付。多次催收無果，物業(yè)公司將李明訴至法院。

法院經審理查明，在交房時，李明與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，根據約定，在辦理入住手續(xù)后長期（六個月以上）不入住或不使用的空置物業(yè)，應當事先向物業(yè)公司提出書面申請，經批準后，物業(yè)公司按照物業(yè)公共服務費標準的70%收取空置物業(yè)公共性服務管理費用。

本案法官說，李明雖然未實際入住，但不代表物業(yè)公司沒有按照約定提供物業(yè)服務，至于李明自家院內長雜草，系其自行未修理所致，與物業(yè)公司無關，即使小區(qū)物業(yè)公司服務不到位，亦屬于履行瑕疵，不能排除交費義務。因此，李明不能以未入住、物業(yè)服務不到位為由拒絕支付物業(yè)費。

無獨有偶，2016年，湖南茶陵縣居民李某、彭某、鐘某等6人入住縣城某小區(qū)，并與小區(qū)物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。然而入住后越過越不舒心，小區(qū)里垃圾成堆，保安是3名退休人員，且均無上崗證和健康證。

不僅如此，小區(qū)物業(yè)公司還未經業(yè)主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口，導致高峰期道路經常堵塞。

協(xié)商無果后，小區(qū)居民成立業(yè)主委員會，通過投票將該物業(yè)公司解聘。其間，李某等6人因不滿物業(yè)公司服務質量，拒絕支付物業(yè)費。為此，物業(yè)公司向法院提起民事訴訟，要求李某等6人支付欠交的13個月物業(yè)費及違約金。

最終，法院以物業(yè)公司沒有很好地盡到物業(yè)管理及服務職責，但完成了一定的物業(yè)服務，判決李某等人酌情支付物業(yè)費欠費的一半，駁回物業(yè)公司其他訴訟請求。

2009年10月1日起施行的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕支付或者在催告的合理期限內仍未支付物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務費的，人民法院應予支持。

對此，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華指出，物業(yè)服務費是用共有部位、共有設施設備維護所歸集的費用。房屋專有部位不使用，但共有部位、共有設施設備仍需要維護，成本仍將發(fā)生，因此物業(yè)服務費用仍需要支付。

北京聯(lián)合大學教授李凌解釋說，物業(yè)服務價值在于滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環(huán)境品質的提升，最終體現(xiàn)在對業(yè)主個體的服務價值。根據民法典規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

“如果業(yè)主不滿意物業(yè)服務，認為服務與合同約定不符，業(yè)主有權要求服務人承擔違約責任，但不得拒絕支付物業(yè)服務費。如果物業(yè)服務與合同約定相符，只是未達到業(yè)主期望，則服務人無需承擔違約責任。”包華說。

記者在中國裁判文書網檢索相關案例發(fā)現(xiàn)，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的行為往往得不到法院支持，但當業(yè)主提供相關證據，足以證明物業(yè)服務不到位，法院工作人員經現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務存在諸多問題，未達到合同中約定的標準時，法院一般會支持業(yè)主減少支付物業(yè)費的請求。

上述司法解釋也規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

催收方式不宜粗暴

物業(yè)無權停水停電

“尊敬的業(yè)主，您的物業(yè)費該交了……”幾乎每位業(yè)主都接到過這樣的通知，只不過有些業(yè)主是欣然支付，有些業(yè)主則是能拖就拖，甚至拒絕支付。

相比被大喇叭催收，來自湖南岳陽的張娜（化名）遭遇了更“蠻橫”的催收方式。

2020年12月，張娜購買了一套位于岳陽某小區(qū)的二手房，可當她滿懷欣喜地入住時，卻收到了高達兩萬多元的賬單——這套房自2017年7月1日起就存在未支付水費、物業(yè)費及滯納金等情況。因協(xié)商不成，2021年11月1日、9日小區(qū)物業(yè)兩次直接停了張娜家的供水。這極大影響了張娜的正常生活，她只好搬到酒店暫住。

事后，張娜將物業(yè)公司訴至法院，請求判令被告立即停止侵權行為、恢復供水，公開書面道歉并承擔其因停水造成的酒店住宿費、交通費等；重新計算其自2021年6月入住至今的水費。

法院經審理后認為，自來水公司、供電局經法定程序才有權終止供應水電，物業(yè)公司無權對業(yè)主斷水斷電。即使是二次供水，物業(yè)公司也無權停水。業(yè)主不支付物業(yè)費、水費等，物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式。

關于原告是否應該承受前業(yè)主的物業(yè)費、水費欠費問題。因合同具有相對性，原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務合同未涉及后來的買房者，新業(yè)主沒有義務支付該部分物業(yè)費欠費。

最終，法院判決物業(yè)公司恢復對案涉房屋的供水，賠償停水所致原告經濟損失1200元，并向其書面賠禮道歉。二審維持原判。

華南公館是遼寧沈陽一個高層回遷小區(qū)。據多位業(yè)主反映，小區(qū)物業(yè)存在各種服務質量問題，包括不及時清理水箱導致部分用戶出現(xiàn)用水發(fā)黃、地下室垃圾不及時清理、樓梯間雜物堆放不歸置、電梯異響晃動長期不解決等問題。

前段時間，該小區(qū)業(yè)主小楊回家進入電梯發(fā)現(xiàn)電梯卡刷不了，只能徒步上10樓，之后得知由于沒交物業(yè)費，被停了電梯卡。

“我就想問問，這回遷樓交房好幾年了，樓道里亂七八糟的，小區(qū)也沒有綠化需要維護，物業(yè)費卻要1塊多一平方米，這跟沒有物業(yè)有什么區(qū)別？憑什么物業(yè)費一晚交電梯卡就會被停用？”小楊不滿地說道。

在包華看來，上述停水停電等行為明顯違法，水電作為市政服務的一環(huán)，物業(yè)服務人應依法管理水電設施設備，無權停水停電。

物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

民法典規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

北京一名物業(yè)從業(yè)人員告訴記者，在簽訂物業(yè)服務合同前應當仔細閱讀服務條款，確認服務范圍和等級后再簽字。“有很多業(yè)主的訴求并不在合同范圍內，卻以此為由拒交物業(yè)費，這也是我們在同業(yè)主溝通過程中的難點之一。”

完善價格形成機制

提高物業(yè)服務質量

為什么要設置物業(yè)費呢？

李凌說，物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)公司提供了服務，有成本投入，作為企業(yè)需要一定的盈利。同時，業(yè)主享受了服務，支付物業(yè)費是義務。

如今，對于物業(yè)費的收取，社會上仍存在不同的聲音。如何優(yōu)化物業(yè)費成為亟待解決的問題之一。

在包華看來，物業(yè)服務費測算是一個比較復雜的過程。如想物業(yè)服務費物有所值，首先需要明確服務事項和標準，然后約定服務人管理模式，了解物業(yè)所在地價格水平，最后通過科學測算得到結果。

2020年5月開始施行的《北京市物業(yè)管理條例》中，提出了“物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價并適時調整”，引起社會廣泛關注。

隨著社會發(fā)展，物業(yè)作為勞動力密集型行業(yè)，人工費用支出占物業(yè)公司總支出的大部分。近年來，人工成本不斷上漲，物業(yè)公司在提供物業(yè)服務的同時，還需要盈利維持企業(yè)正常運行，多數物業(yè)公司承擔了巨大經濟壓力，并導致服務質量難以提高。

李凌認為，物業(yè)方應當將物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價并適時調整，完善價格形成機制，從而構建質價相符的契約關系。

“物業(yè)服務質價相符的實現(xiàn)離不開政府對物業(yè)服務企業(yè)市場化管理體系的建設和完善，如物業(yè)服務質量評價體系的建立等，更離不開廣大業(yè)主對于市場調節(jié)體系的認可和支持。此外，物業(yè)服務市場準入和退出機制的不健全也會嚴重影響市場調節(jié)的力度，想通過物業(yè)費實行市場調節(jié)價來實現(xiàn)物業(yè)服務質價相符的目標，還有很遠的路要走。”李凌說。

與此同時，有人提出，為何不將物業(yè)費設定為全國或地區(qū)統(tǒng)一標準？

對此，包華解釋說，各地物業(yè)服務需求、物業(yè)所在地價格水平差異很大。統(tǒng)一服務內容、統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一服務價格不僅不可行，也沒必要。

李凌說，具體的物業(yè)服務收費標準應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

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